Qualification juridique des transactions immobilières réalisées par des particuliers.

L'attention de l'administration centrale a été attirée sur la qualification juridique des transactions réalisées par des particuliers au titre de cessions de biens immobiliers à usage d'habitation ou commercial.
En effet, il a été constate que des particuliers propriétaires de terrains et détenteurs de permis de construire réalisent des biens immobiliers qu'ils proposent à la vente en assimilant ces opérations à un acte civil, pour lesquelles les droits d'enregistrement, la taxe de publicité foncière et l'IRG/ plus value de cession (opérations réalisées en 2017) ont été régulièrement acquittés.
L'analyse des opérations réalisées par ces particuliers pour leur propre compte fait ressortir ce qui suit:
Ces particuliers agissent à titre habituel
La répétition de ces opérations de ventes de biens immobiliers atteste du comportement professionnel de ces particuliers.
En effet, il a été relevé que ces derniers réalisent plusieurs opérations, lesquelles sont périodiques ou échelonnées sur une longue période.
D'autre part, la réalisation de ces opérations se caractérise par la mise en oeuvre de méthodes et moyens analogues à ceux d'un professionnel.
Aussi, les éléments précisés ci-dessus, permettent de conclure à l'exercice par ces particuliers d'une activité professionnelle.
Ces particuliers poursuivent un but lucratif
Le caractère lucratif de ces opérations est apprécié en fonction des circonstances et des conditions de réalisation de celles-ci.
Ces particuliers sont animés d'une intention spéculative dans la mesure où les biens qu'ils réalisent sont vendus avec application de marges importantes découlant des prix pratiques sur le marché immobilier.
Sont également considérées comme poursuivant un but lucratif, les personnes réalisant un seul proiet donnant lieu à la vente de plusieurs biens immobiliers.
Aussi, le maintien de cette catégorie de contribuables, qui agissent dans un cadre juridique non conforme à la nature des opérations qu'ils réalisent constituerait, sur le plan économique, une forme de concurrence déloyale à l'encontre des promoteurs immobiliers
Compte tenu de ce qui précède, ces opérations réalisées par ces particuliers, dans les conditions précisées ci-dessus, doivent être assimilées à des opérations commerciales, conformément aux dispositions des articles 2 et 3 du code de commerce.
Par conséquent, ces opérations de ventes de biens immobiliers qui ne revêtent pas un caractère civil, relèvent au plan fiscal du régime applicable aux activités commerciales.
Les particuliers réalisant ces opérations doivent être assujettis au regard de la législation fiscale applicable en la matière, à savoir la TVA et la TAP au titre du chiffre d'affaires réalisé et l'IRG, catégorie revenu professionnel, au titre des bénéfices réalisés
Par ailleurs, il est à préciser que ces particuliers ne doivent pas être recherchés pour leur imposition en matière d'IRG plus-value de cession, dans la mesure où leurs opérations de vente de biens immobiliers ne sont pas qualifiées d'actes civils.
Il appartient aux services d'assiette de procéder aux régularisations fiscales qui s'imposent au titre de ces opérations commerciales pour les exercices non prescrits, étant précisé que le fichier de l'enregistrement constitue une source d'informations susceptibles de révéler et d'identifier les opérations de ventes de biens immobiliers en cause et les personnes imposables.
D'autre part, dans le cas où les personnes régularisées ont deja fait l'objet d'imposition au titre de l'IRG plus-value de cession, cette imposition doit être prise en considération lors de la détermination de l'IRG revenu professionnel dû.
Les régularisations envisagées par les services gestionnaires, doivent être notifiées aux contribuables concernés suivant la procédure contradictoire prévues par les dispositions de l'article 19 du code des procédures fiscales (CPF), lesquelles doivent être motivées en fait et en droit en s'inspirant des prescriptions de la présente note et en s'appuyant sur:
- les dispositions des articles 2 et 3 du code de commerce qui confèrent à ces opérations le caractère commercial;
- l'article 1 du CTCA qui assujettit les opérations commerciales à la TVA
- l'article 11 du CIDTA qui considère comme revenus professionnels, pour leur imposition à l'IRG, les revenus des personnes physiques résultant de l'exercice d'une profession commerciale;
- l'article 217 du CIDTA qui soumet à la TAP les chiffre d'affaires réalisés par les contribuables dont les bénéfices relèvent de l'IRG/ revenus professionnels.
Toutefois, est-il signalé que les régularisations susceptibles d'être engagées ne doivent en aucun cas concerner les opérations de ventes de biens immobiliers qui ont et réalisées par des particuliers dans le cadre de la gestion de leur matrimoine privé satisfaire des besoins personnels et familiaux au profit des personnes des 1er et 2ème degrés de parenté, et ce, en raison de l'absence du caractère spéculatif desdites opérations