Article 12 du CIDTA Présentent également le caractère de bénéfices professionnels

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Article 12 du CIDTA Présentent également le caractère de bénéfices professionnels

Message par Admin le Dim 5 Mar - 18:24

Présentent également le caractère de bénéfices professionnels
Article 12 du CIDTA
Modifié par l’article 16 de la loi de finances 2017
Présentent également le caractère de bénéfices professionnels, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui :
1)- se livrent à des opérations d’intermédiaires pour l’achat ou la vente des immeubles ou des fonds de commerce ou qui, habituellement, achètent en leur nom les mêmes biens en vue de les revendre ;
2)- étant bénéficiaires d’une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble cèdent à leur diligence, lors de la vente de cet immeuble par fractions ou par lots, le bénéfice de cette promesse de vente aux acquéreurs de chaque fraction ou lot ;
3)- donnent en location un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation, que la location comprenne, ou non, tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d’industrie ;
4)- exercent l’activité d’adjudicataires, concessionnaires et fermiers de droits communaux ;
5)- tirent des profits des activités avicoles et cuniculicoles lorsqu’elles ont un caractère industriel.
L’activité ayant un caractère industriel sera définie, en tant que de besoin par voie réglementaire
6)- réalisent des produits provenant de l’exploitation de salins, lacs salés ou marais salants,
7)- abrogé,
Modifié par les articles 2 de la loi de finances complémentaire 1992, 2 de la loi de finances 2003 et 3 de la loi de finances 2015.
 Cool- les revenus des marins pêcheurs, patrons pécheurs, armateurs et exploiteurs de petits métiers.
9)- créé par l’article 3 de la loi de finances 2015.
Réalisent des gains nets en capital réalisés à l’occasion de la cession à titre onéreux de valeurs mobilières et de droits sociaux.
Remarque
1)- se livrent à des opérations d’intermédiaires pour l’achat ou la vente des immeubles ou des fonds de commerce ou qui, habituellement, achètent en leur nom les mêmes biens en vue de les revendre ;
Les lotisseurs marchands de biens immobiliers et de fonds de commerce:                  
Le chiffre d'affaires imposable est constitué par la différence entre le montant de la vente et le prix d'achat majoré des frais, droits et taxes acquittés par l'acquéreur à l'exclusion de la TVA.                    
Intermédiaires et lotisseurs (art 71 CTVA)
Il s'agit des personnes physiques et morales visées à l'article 2-7 du CTVA qui, à titre de propriétaire ou d'intermédiaire, de manière habituelle ou occasionnelle se livrent aux activités suivantes:
L'achat ou la vente d'immeuble ou de fonds de commerce
Opérations de lotissement et de vente d'immeubles à usage d'habitation ou destinés à abriter une activité professionnelle industrielle ou commerciale réalisées dans le cadre de l'activité de promotion immobilière.
1)- Les profits de lotissement s'entendent des plus-values résultant de la cession d'un terrain divisé en lots destinés à être construits.
2)- Lorsque l'intention spéculative est établie, les profits réalisés par les lotisseurs professionnels relèvent des bénéfices professionnels et sont, dès lors, imposables comme tels dans le cadre de l'impôt sur le revenu globale.
- Le profit imposable découlant des lots vendus par les lotisseurs professionnels est constitué, pour chaque lot, par la différence entre le prix de vente global de celui-ci et le prix d'acquisition ou la valeur vénale, augmenté de certains frais et notamment ceux relatifs à l'aménagement et à la viabilité du terrain, concernant la partie du terrain relative au lot vendu
- Le profit retiré d'opérations de lotissement non professionnelles est imposable selon les règles prévues pour les plus-values immobilières des particuliers
- Ces principes s'appliquent non seulement aux personnes physiques, mais également aux membres desociétés relevant de l'impôt sur le revenu et effectuant des opérations de lotissement.
2)- étant bénéficiaires d’une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble cèdent à leur diligence, lors de la vente de cet immeuble par fractions ou par lots, le bénéfice de cette promesse de vente aux acquéreurs de chaque fraction ou lot ;
Profits réalisés par les lotisseurs
Modalités d'imposition
Les profits de lotissements réalisés par les personnes ayant acquis le terrain en vue de le revendre par lots sont imposables, dans la catégorie des bénéfices professionnels.
Ils sont donc soumis à l'ensemble des règles régissant ces derniers, sous réserve des particularités suivantes.
Fait générateur
Période d'imposition
Le fait générateur est constitué par la cession à titre onéreux des biens ou des droits.
Les produits correspondant à des créances sur la clientèle ou à des versements reçus à l'avance en paiement des prix sont rattachés à l'exercice au cours duquel intervient la livraison des biens pour les ventes ou opérations assimilées s'appliquent de plein droit pour la détermination des résultats imposables d'un lotisseur.
Il s'ensuit que les produits résultant de la cession de terrains lotis doivent être rattachés aux résultats de l'exercice au cours duquel le bien est livré, c'est-à-dire la remise des titres de propriété à l'acquéreur, applicables aux ventes d'immeubles ne présentant pas le caractère de bâtiments.
Dès lors, jusqu'à la date de la livraison, l'encaissement total ou partiel du prix de vente reste sans effet sur la détermination des résultats du vendeur.
Corrélativement, les dépenses afférentes aux travaux d'aménagement et de viabilité exécutés avant la livraison des terrains ne peuvent être déduites que des résultats de l'exercice auquel les produits - créance du prix de vente ou prix payé d'avance - sont eux-mêmes rattachés.
En effet, ces dépenses qui, jusqu'à la date de livraison, correspondent à des travaux en cours et doivent être inscrites comme tels à l'actif du bilan, n'entraînent aucune diminution de l'actif net et n'ont par suite aucune incidence sur le résultat fiscal de l'entreprise.
Pour cette même raison, les lotisseurs ne sauraient être autorisés à constituer en franchise d'impôt des provisions destinées à faire face à des charges résultant de la réalisation de travaux en cours.
Mais, bien entendu, le vendeur a la possibilité de prendre en compte, au moyen d'une provision fiscalement déductible dans les conditions de droit commun, le montant des travaux d'aménagement restant à réaliser à la clôture de l'exercice et afférents aux seuls lots vendus.
3)- donnent en location un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation, que la location comprenne, ou non, tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d’industrie ;
Relèvent notamment de cette catégorie :
- les revenus tirés de la mise en location des immeubles inscrits à l’actif d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale ;
- les revenus tirés de la location simultanée d’immeubles et de meubles ou qui s’accompagne de certaines prestations ;
- les revenus tirés d’immeubles appartenant à l’exploitant, quoique non inscrits à l’actif de l’entreprise, et affectés à l’activité professionnelle ;
- les revenus accessoires aux revenus tirés de locations incluses dans des bénéfices professionnels ;
Les propriétés sont inscrites à l’actif d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale
Les revenus des propriétés inscrites à l’actif d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale sont inclus dans les résultats de l'entreprise ou de l'exploitation, s'ils proviennent de l'activité exercée à titre professionnel conformément à l’article 42 du CIDTA
Toutefois, lorsqu'une société, non soumise à l'impôt sur les sociétés, exerce plusieurs activités relevant de catégories distinctes pour l'assiette de l'impôt sur le revenu, il y a lieu, en principe, de considérer séparément chaque secteur d'activité.
C'est ainsi que lorsqu'une société en nom collectif exerce une activité civile (location d'immeubles) et à titre principal ou accessoire une activité commerciale, les revenus tirés de la location ne sont taxables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux que dans la mesure où :
- les immeubles loués figurent à l'actif du secteur commercial de la société et le total des produits ne provenant pas de l'activité exercée à titre professionnel, y compris les loyers mais hors produits rattachés à une activité professionnelle accessoire et plus-values de cession d'un élément d'actif immobilisé, y compris ceux issus des activités professionnelles ou ;
- les immeubles sont compris dans son stock immobilier.
La location porte à la fois sur un immeuble et des biens meubles ou s'accompagne de prestations particulières
Location d'établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation
Les profits correspondants sont en principe inclus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, en application
En revanche, si le bail ne porte que sur les terrains, les bâtiments et l'outillage fixe d'un établissement industriel, les produits de la location sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Il convient également d'assimiler à des recettes commerciales les produits de la location d'un immeuble industriel et commercial, même si elle ne porte que sur des locaux nus, lorsque, eu égard aux circonstances, la location apparaît comme un procédé destiné à permettre à l'ancien exploitant de poursuivre, sous des modalités différentes, son ancienne activité.
Location d'immeubles nus ayant pour effet de faire participer le bailleur à la gestion ou aux résultats de l'entreprise commerciale exploitée par le preneur
Les profits tirés de la location nus, ayant pour effet de faire participer le bailleur à la gestion ou aux résultats de l'entreprise commerciale exploitée par le preneur, sont rangés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Il en est notamment ainsi lorsque le loyer est calculé en fonction du bénéfice ou du chiffre d'affaires du locataire ou encore lorsqu'une clause du bail implique une participation du propriétaire aux résultats de l'entreprise locataire
Il en est de même lorsque le bailleur poursuit lui-même une activité commerciale qui constitue un ensemble économique étroitement intégré avec les activités de son ou de ses locataires
Location du fonds de commerce et des locaux où il est exploité
Le propriétaire est imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux pour l'ensemble des profits qu'il retire de cette location.
Il est cependant précisé que si les locaux commerciaux sont situés dans un immeuble dont le surplus est donné en location, dans les conditions de droit commun, il convient de procéder à la ventilation suivante :
- les produits de la location du fonds de commerce et du local où il est exploité relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ;
- les autres loyers sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Location de garages ou de remises
Les revenus provenant de la location d'emplacements ou de boxes pour le garage de véhicules automobiles - ou le stockage de marchandises- entrent dans la catégorie des revenus fonciers, à la condition que le propriétaire n'assure aucun service ou prestation (lavage, distribution d'essence, atelier de réparations par exemple).
Dans le cas contraire, ces profits ont le caractère de revenus
Location en meublé
Les profits provenant de la location habituelle d'un immeuble garni de meubles ont un caractère commercial.
De même, la location de salles de spectacles ou de réunion munies du mobilier nécessaire à leur exploitation est considérée, sur le plan fiscal, comme une activité commerciale.
En revanche, la location ponctuelle d’un immeuble en meublé est constitutive d’un revenu foncier.
Sous-location
Les profits réalisés par des personnes qui sous-louent à des tiers des immeubles dont elles sont locataires n'entrent pas dans la catégorie des revenus fonciers. Ils relèvent, d'une manière générale, de celle des bénéfices non commerciaux.
Toutefois, si la sous-location est consentie en meublé, les loyers ont le caractère de revenus commerciaux.
Mise à disposition d’immeubles pour le tournage de films
Les revenus perçus en échange de la mise à disposition d’un local nu ou d’espaces extérieurs pour le tournage d’un film sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Les revenus perçus en échange de la mise à disposition d’un local meublé pour le tournage d’un film sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Cela étant, si cette mise à disposition présente un caractère ponctuel, ces revenus demeurent imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Les propriétés ne sont pas inscrites à l’actif de l’entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, mais sont affectées par l’exploitant propriétaire à l’activité professionnelle
Lorsqu’une propriété appartenant au patrimoine privé de l’exploitant est affectée à son activité industrielle, commerciale ou artisanale, le loyer fictif constitue une charge du résultat professionnel et peut à ce titre être déduit.
L’exploitant doit soumettre à l’impôt sur le revenu le revenu fictif correspondant, dans la catégorie des revenus fonciers
Revenus accessoires
Entreprises industrielles, commerciales ou artisanales soumises à un régime de bénéfice réel
Les produits qui ne proviennent pas de l'activité exercée à titre professionnel ne sont pas inclus dans les bénéfices de l'entreprise.
Dès lors, les revenus accessoires provenant d'immeubles inscrits à l'actif d'une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale soumise à un régime de bénéfice réel (normal ou simplifié) et non utilisés à des fins professionnelles doivent être exclus extra-comptablement des bénéfices de l'entreprise.
Entreprises industrielles, commerciales ou artisanales soumises à un régime micro
Les recettes accessoires des revenus provenant d'immeubles immobilisés d'une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale soumise au régime micro ne peuvent être intégrées au résultat professionnel que lorsque les locations accessoires de ces immeubles sont elles-mêmes affectées à l'exercice de l'activité professionnelle.
Dans le cas contraire, les revenus accessoires qui ne se rattachent pas directement à l'activité exercée sont exclus du résultat professionnel et doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Location du droit de chasse assortie de prestations de services
Les produits procurés par la location du droit de chasse ne peuvent présenter le caractère de revenus fonciers ou de bénéfices agricoles que si la location ne s'accompagne d'aucune prestation et si le gibier tiré et remis au bailleur n'est pas revendu par celui-ci.
Dans le cas contraire (location du droit de chasse assortie de la fourniture du couvert ou du gîte comme dans le cas des chasses à la journée, revente par le bailleur des animaux abattus, etc.), les produits de la location sont imposables, en principe, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, quel que soit le mode d'exploitation des terres.
Dans le cas où les revenus d'une chasse donnée en location sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, le loyer est pris en compte pour la détermination du résultat de l'exercice au cours duquel il est venu à échéance.
Il convient, le cas échéant, d'y ajouter les profits retirés des prestations de services.
Il convient, bien évidemment, d'imposer le locataire dans la même catégorie des bénéfices industriels et commerciaux s'il pratique des opérations identiques (sous-location avec gîte ou couvert ou vente commerciale des animaux abattus).
Dans certaines situations, les produits tirés de la location du droit de chasse assortie de prestations de services sont imposables dans la catégorie des bénéfices agricoles.
Revenus distribués par un FPI
Sont compris dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux les produits perçus par les porteurs de parts d'un fonds de placement immobilier (FPI), au titre de la fraction du résultat relative aux actifs, détenus directement ou indirectement par ce fonds, qui ont la nature d'immeubles auxquels sont affectés, en vue de leur location, des biens meubles (BOI-BIC-BASE-10-30).
Revenus fonciers et bénéfices agricoles
Location par bail à ferme
En principe, lorsque les propriétés agricoles sont données en location par un bail à ferme (fermage), les revenus tirés par le propriétaire de cette location sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Toutefois, si le bail à ferme conclu par un particulier comprend le matériel d’exploitation, les revenus perçus par le propriétaire relèvent pour partie de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (location du matériel) et pour le surplus de la catégorie des revenus fonciers (location des terres et des bâtiments).
Location par bail à métayage
Lorsque les propriétés agricoles sont exploitées par le propriétaire en faire-valoir direct, ou bien lorsqu’elles sont données en location par bail à métayage, les revenus tirés de telles propriétés sont imposables dans la catégorie des bénéfices agricoles, et non au titre des revenus fonciers.
Location à soi-même
Lorsqu’un immeuble bâti ou non bâti est affecté à l’activité agricole d’un exploitant sans être inscrit à l’actif de son exploitation, l’exploitant n’est pas autorisé à déduire de son revenu professionnel une somme correspondant au loyer que pourrait produire cet immeuble.
En effet, sont considérés comme bénéfice de l’exploitation agricole pour l’application de l’impôt sur le revenu, les revenus que l’exploitation de biens ruraux procure soit aux fermiers, métayers, colons partiaires, soit aux propriétaires exploitant eux-mêmes.
Ces dispositions s’appliquent aux exploitants, propriétaires ou non, dont les revenus agricoles rémunèrent indistinctement le travail de l’exploitant et le capital foncier mis en oeuvre, qu’il soit ou non inscrit à l’actif du bilan de l’exploitation
Revenus accessoires des exploitations soumises à un régime de bénéfice réel
Si les terres sont maintenues dans le patrimoine privé de l'exploitant, les revenus accessoires tirés du droit de propriété sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Si les terres sont inscrites à l'actif de l'entreprise, les redevances énumérées ci-dessus constituent des produits accessoires de l'exploitation, imposables dans la catégorie des bénéfices agricoles.
Revenus accessoires des exploitations soumises au régime des micro-exploitations agricoles
Les revenus accessoires constituent des revenus distincts du bénéfice agricole déterminé selon les règles du régime micro-BA et sont donc imposables dans la catégorie des revenus fonciers
Location d’immeubles liés à l’activité professionnelle
L'actif professionnel des personnes exerçant une activité non commerciale est composé, lorsqu'ils relèvent du régime de la déclaration contrôlée, des éléments affectés par nature à l'exercice de la profession et des éléments utilisés dans le cadre de celle-ci que l'exploitant a choisi d'inscrire sur le registre des immobilisations. un principe de déductibilité des loyers à soi-même pour les titulaires de bénéfices non commerciaux qui conservent un immeuble dans leur patrimoine privé tout en l’utilisant pour les besoins de leur activité professionnelle, sous réserve d’un versement effectif de ces loyers et de leur imposition corrélative dans la catégorie des revenus fonciers.
Les immeubles, qu’ils soient à usage mixte (habitation, profession) ou à usage exclusivement professionnel et les locaux, qu’ils soient nus ou aménagés, font partie de la catégorie des éléments non affectés par nature à l’exercice de la profession que le titulaire de bénéfices non commerciaux peut choisir d’inscrire sur son registre des immobilisations ou au contraire de maintenir dans son patrimoine privé.
Les immeubles donnés en location ne sont pas utilisés pour l’exercice de la profession non commerciale et ne peuvent donc jamais faire partie du patrimoine professionnel des titulaires de bénéfices non commerciaux.
Par suite, les produits retirés de cette mise en location sont imposables conformément aux règles qui leur sont propres : revenus fonciers, bénéfices industriels et commerciaux ou bénéfices non commerciaux selon la nature de la location.
Sous-location
Relèvent également de la catégorie des bénéfices non commerciaux les profits tirés de la sous location d’un immeuble.
Toutefois, si la sous-location est consentie en meublé, les loyers ont le caractère de revenus industriels et commerciaux.
Sous-location d’un immeuble pris à bail emphytéotique
Un bail emphytéotique est un bail de longue durée portant sur un immeuble, par lequel l’emphytéote contractant acquiert un droit réel immobilier sur la chose.
Lorsque l’emphytéote donne lui-même en location le bien dont il est preneur, les revenus qu’il perçoit sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.
Toutefois, le régime d'imposition des revenus fonciers s'applique, sous conditions, aux revenus des immeubles, bâtis ou non bâtis, classés ou inscrits au titre des monuments historiques, perçus par le locataire de tels biens dans le cadre d'un bail emphytéotique d'une durée d'au moins dix-huit ans.
4)- exercent l’activité d’adjudicataires, concessionnaires et fermiers de droits communaux ;
5)- tirent des profits des activités avicoles et cuniculicoles lorsqu’elles ont un caractère industriel.
L’activité ayant un caractère industriel sera définie, en tant que de besoin par voie réglementaire
Remarque
Pratiqués à l'intérieure de l'exploitation agricole, les élevages avicoles et cuniculicoles sont de type industriel lorsqu'ils excèdent le nombre de sujets tel que défini ci-après:
- poulet de chair: bande de 20.000 sujets pour une production de 100.000 poulets par an,
- poule pondeuse: 10.000 sujets en état de pondre,
- dinde: bande de 6.000 sujets pour une production de 12.000 dindes par an
- lapin: 500 cages mères.
6)- réalisent des produits provenant de l’exploitation de salins, lacs salés ou marais salants,
7)- abrogé,
Modifié par les articles 2 de la loi de finances complémentaire 1992, 2 de la loi de finances 2003 et 3 de la loi de finances 2015.
Cool- les revenus des marins pêcheurs, patrons pécheurs, armateurs et exploiteurs de petits métiers.
9)- créé par l’article 3 de la loi de finances 2015.

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